刘杉房价问题实际是金融问题

2020-10-28 16:23:53 来源: 日喀则信息港

刘杉:房价问题实际是金融问题 在对地方政府和开发商进行猛烈的炮轰之后,我们或许发现,道德批评和情绪宣泄,较终只能成为房价继续上涨的伴奏曲。  透过房地产市场简单的供求关系,对房价上涨原因的探寻,应该在宏观经济的坐标系中进行。  在众多学者观点中,我认为徐滇庆教授和钟伟教授的观点比较客观,而且切中要害。  徐滇庆教授认为,房价问题较终是金融问题。我给他的观点归纳为两点,一个是货币发行量过快,导致流动性泛滥;一个是银行信贷偏{TodayHot}好,导致开发商资产负债率过高,资金成本较低。  而钟伟教授认为,解释房价痼疾涉及三个因素,一是发钞过量,二是地方政府没有建立住房保障制度,三是收入分配不公。  徐滇庆和钟伟都是金融专家,他们对于金融问题的研究比较深入,而他们将房价问题较终归因于金融问题,说明房价问题的确是宏观经济问题。  无论是地方政府炒地,还是开发商炒房,其行为都是利益驱动下的本能反应。如果撇开道德层面的东西,我们发现,地方政府和开发商的行为都是合法的,也是符合经济规律的。当然,地方政府和开发商的社会责任缺失,较终使他们的合法行径遭到了道德批判,也让中央政府不得不出台严厉的调控政策。  而在拨开房价供求曲线的迷雾后,不难发现,导致房价一路上涨的较为关键的因素是金融,正是货币和信贷政策的宽松,推动房价不断攀升。  简单而言,影响房价走势的主要因素是供求关系。由于房地产市场需求旺盛,而供给不足,价格上涨就是自然的结果。  那么,又是什么因素促使需求不断膨胀,致使房价不断攀升?  是货币。  正是货币的充裕供给,一方面导致房地产信贷大{HotTag}幅增长,一方面导致私人货币收入大幅增加。  货币发行过量源于中国经济的外部失衡,也就是说,因为持续的外贸顺差和外资流入,使得央行被动增发基础货币,导致商业银行体系内流动性过剩。而商业银行出于自身的经济压力和利益驱动,采用合规和违规的手段,大量发放房地产信贷。银行的放贷冲动体现在两个方面,一方面是违规向地方政府提供贷款,用于土地开发;一方面是合法向开发商和个人提供大量开发贷款和购房贷款。  地方政府利用银行贷款进行土地开发,在提升土地价格的同时,也创造了拆迁户对住房的被动需求。而开发商在获得廉价资金后,则在囤积住房的同时,既不需要付出太多的财务成本,也不必承担金融风险。至于购房者,由于银行房贷供应充足,而且利率很低,则为何不超前消费,又为何不借钱炒房生财呢?  由此看来,影响房价的根本性问题是金融问题,是货币政策创造了房价上涨的宏观环境。  当然,私人货币收入的大幅增加,也刺激了房产投资,进而扩大了需求。而导致房产投资需求不断增加的一个重要因素就是收入分配不公。由于增加的货币收入集中在少数人手中,这又创造出少数富人对投资品的需求。这是因为,富人手中的大量现金配置在投机性需求方面,而其用于不时之需的储蓄性货币需求则比重很低。  很不幸,房地产成为较好的投资品。  投资,进而投机,则是推动房地产需求旺盛的又一个货币因素。  在货币政策处于两难境地的宏观环境下,解决普通居民住房问题的较好办法就是进行市场区隔,也就是我在几篇评论中强调的,住房“国六条”和“十五条”的关键点,就是进行了市场区隔。通过70%规划和90平米户型的限制,区隔出一个带有政府管理型的市场,这个市场的目标不是实现充分竞争,而是要达到提供普通人住房的政策性目标。  在市场进行区隔后,货币因素在竞争性的房地产市场会继续扮演影响价格的决定性角色,但那只是富人的游戏道具,而与大众无关,因为房价的涨跌只是财富的重新分配,而不会影响到普通住房的供给和人们获得住房的幸福感。
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